Analyse du marché immobilier et Tensiomètre Locatif ©
Le 16 Mai 2024
Lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier, comprendre les tensions du marché dans la ville où l'on investi est essentiel. Les tensions du marchés correspondent à un rapport entre le nombre d'offre de logement disponible et la demande locative. La carte de rentabilité locative inclus aujourd'hui les données du Tensiomètre Locatif afin de vous aider à comprendre la situation d'une ville en un clic. Découvrez dans cet article ce qu'est le Tensiomètre Locatif et comment il a été réalisé.
Pourquoi un Tensiomètre Locatif
Un rapport du Sénat sur l’offre locative privée, précise « qu’une tension sur le marché locatif libre résulte de la forte croissance de la demande que l’offre ne parvient pas à satisfaire. Les tensions locatives sont localisées en grande partie dans les zones périurbaines et les grandes agglomérations. Ces tensions résultent en premier lieu de l'inadéquation de l'offre locative par rapport au niveau de solvabilité des candidats locataires, qui n'est pas compensée par une progression suffisante de l'offre de logements. Cette inadaptation provient également de la rareté de certains types de logements en fonction de leur taille. Ainsi, il est constaté un déficit de logements familiaux dans les grandes agglomérations. A ces tensions peuvent s'ajouter, en outre, celles spécifiques liées à l'économie locale et à l'effet frontalier. ».
Comme le souligne une étude de la Fondation Concorde de septembre 2013 sur la crise du logement, il est donc primordial d’évaluer la demande locative localement afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues et éviter les abus rencontrés dans certains secteurs.
Pourtant, avant le Tensiomètre Locatif aucun outil ne permettait d’évaluer rapidement un marché locatif. L’innovation de l’outil réside dans sa capacité à présenter d’un simple clic une analyse du marché locatif dans une ville afin de déterminer si ce marché est tendu ou détendu.
A qui s'adresse le Tensiomètre Locatif
- Locataires pour évaluer le marché avant de chercher une location
- Propriétaires pour situer leur bien sur le marché locatif privé
- Investisseurs privés pour évaluer le marché avant d’investir
- Investisseurs institutionnels pour évaluer le marché du parc privé ou du logement intermédiaire
- Promoteurs pour déterminer les villes où construire et les types de logements à réaliser en priorité
- Mairies et collectivités pour mieux maîtriser le parc locatif local
- Entreprises pour évaluer la difficulté de leurs salariés à se loger
- Organismes HLM pour conseiller les locataires qui doivent sortir de leur parc
Méthodologie utilisé pour le Tensiomètre Locatif
Présentation du Tensiomètre Locatif
Déposé à l’INPI, le Tensiomètre Locatif est un service exclusif capable de déterminer la tension locative du parc privé dans une ville en mesurant :
- La facilité à trouver une location ou un locataire
- Le budget des locataires au regard des loyers pratiqués
En effet le marché peut être plus ou moins tendu en raison du nombre de logements à louer ou compte tenu des loyers pratiqués au regard du budget des locataires. Le Tensiomètre permet également de comparer la tension locative entre deux villes.
Période analysée
Afin de gommer toute anomalie liée à la saisonnalité, le Tensiomètre Locatif analyse les données sur une période de 12 mois glissants. Il permet donc de connaitre d’un simple clic et en temps réel la tension locative dans une ville et s’adapte dynamiquement au marché local.
Ainsi, la modification de l’offre locative liée à la construction, la mise en location de nouveaux biens, l’évolution des loyers à la hausse ou à la baisse est immédiatement comparée à la demande. Cette dernière pouvant varier selon l’attractivité du territoire, la mobilité professionnelle, la demande étudiante, …
Source de données
Chaque année, plus de 200.000 locataires et propriétaires utilisent LocService.fr pour louer un logement sans frais d’agence. Dans la mesure où le locataire doit s’acquitter de 34 € (29 € pour les étudiants) pour que sa candidature soit transmise aux propriétaires, on est certain que seules les demandes réelles sont prises en compte. En effet, cet engagement financier, même modique, permet de valider le besoin réel des locataires et d’écarter les simples curieux qui consultent des annonces immobilières sans besoin de se loger à court terme.
Les données recueillies anonymement permettent donc de connaître :
- Les recherches des locataires (ville / type / chambres / budget)
- Les offres des propriétaires (ville / type / chambres / loyer)
Analyse par typologie de logements
Au-delà des données globales pour un secteur, il est primordial d’analyser la tension locative du parc privé selon les besoins des locataires. En effet, chaque type de locations dans une ville constitue son propre micromarché, c’est pourquoi le Tensiomètre Locatif étudie le marché pour chaque type de logement, allant de la chambre aux maisons, en passant par chaque type d'appartement (T1, T2, T3, ...).
Echelle utilisée dans la Carte de rentabilité
Trouver un locataire
- Extrêmement difficile: Les propriétaires auront beaucoup de difficulté à trouver des locataires. Il y a beaucoup plus de logement disponible que de demande. Le bien devra se démarquer des autres pour être loué.
- Très difficile: Les propriétaires auront des difficultés à trouver des locataires. Il y a plus de logement disponible que de demande. Le bien devra se démarquer des autres pour être loué rapidement.
- Difficile: Les propriétaires auront des difficulté à trouver des locataires. Il y a beaucoup de logement disponible que de demande. Le bien devra se démarquer des autres pour être loué rapidement.
- Légère difficulté: Les propriétaires pourront connaitre quelques difficultés pour trouver des locataires. Il y a légèrement plus de logement disponible que de demande.
- Normale: Le marché est équilibré.
- Acceptable: Le marché est légèrement favorable aux propriétaires. Il y a légèrement moins de logement disponible que de demande de location.
- Facile: Le marché est favorable aux propriétaires. Il y a moins de logement disponible que de demande de location.
- Très facile: Le marché est très favorable aux propriétaires. Il y a beaucoup moins de logement disponible que de demande de location.
- Extrêmement facile: Le marché est extrêmement favorable aux propriétaires. Il y a extrêmement moins de logement disponible que de demande de location.
Budget des locataires
- Extrêmement difficile: Le prix moyen locatif est bien supérieur au budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires ont extrêmement de mal à trouver un logement dans leurs budgets.
- Très difficile: Le prix moyen locatif est bien supérieur au budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires ont beaucoup de mal à trouver un logement dans leurs budgets.
- Difficile: Le prix moyen locatif est supérieur au budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires ont du mal à trouver un logement dans leurs budgets.
- Légère difficulté: Le prix moyen d'une location est légèrement supérieur au budget des recherches effectués par les locataires.
- Normale: Le prix moyen d'une location est en phase avec le budget des recherches effectués par les locataires.
- Acceptable: Le prix moyen locatif est dans le budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires trouvent assez facilement des locations dans leur budget.
- Facile: Le prix moyen locatif est dans le budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires trouvent facilement des locations dans leur budget.
- Très facile: Le prix moyen locatif est en dessous du budget moyen des recherches effectués par les locataires. Les locataires trouvent très facilement des locations dans leur budget.
- Extrêmement facile: Le budget moyen des recherches effectués par les locataires est bien supérieur au prix moyen locatif sur la commune.
Mise à jour du 25/04/2025
La carte de l'immobilier intègre désormais une nouvelle vue permettant de visualiser et connaitre l'évolution des prix au m² sur 1 an, 5 ans ou 10 ans. Pour plus de 35000 communes en France, il est également possible de consulter les graphiques de l'évolution des prix du m² pour les Appartements, les maisons, ou même les T1-T2 et T3 et plus. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à cette nouvelle fonctionnalité : Carte de l'évolution du marché immobilier en 2025 .