Comment estimer le prix d'un appartement ou d'une maison ?

Le 02 Avril 2025

Que l'on cherche à acheter ou vendre un bien immobilier, il est primordial de connaitre les prix du marché local afin de pouvoir négocier dans de bonnes conditions et avec les connaissances adéquates. Dans cet article, nous allons expliquer comment il est possible de connaitre le prix d'un bien immobilier en France en 2025. Nous aborderons les indicateurs à prendre en compte, les éléments principaux qui influencent le prix, ainsi que les outils disponibles qui vous aideront dans cette tâche.

Le marché immobilier local

Afin de pouvoir estimer le prix d'un bien immobilier, il faut avant tout connaitre les tarifs pratiqués sur le marché à proximité du bien. En effet, la première étape consiste à se renseigner sur toutes les ventes passées similaires à proximité. Pour se faire, de nombreux outils existent sur le marché, mais la source la plus fiable reste de passer par les Demandes de Valeurs Foncières ou par un outil qui est mis à jour très régulièrement (tel que Simimo).

Grâce aux données des ventes similaires passées à proximité, il est possible de lisser les prix de ventes en rapport avec la surface réelle du bien. On obtient ainsi un indicateur clef pour l'estimation de valeur vénale : le prix moyen au mètre carré pratiqué sur le secteur. Cet indicateur est primordial, il permet de connaitre à la fois le prix moyen du marché local, mais également, grâce aux volumes de transactions sur le secteur, de comprendre le potentiel d'attractivité du lieu.

La difficulité ici réside dans le traitement et l'analyse des données. En effet, certaines ventes peut avoir été effectuées à des prix extrêmement bas (parfois même 1€) ou extrêmement haut. Ces valeurs extrêments sont issues de multiples facteurs, comme par exemple le montant des travaux à réaliser ou l'état général du bien. Par exemple, un bien construit sans permis et dont les fondations sont en mauvais état, se vendra certainement à un prix extrêmement bas. Cependant, avec les données brutes des DVF, il est impossible de connaitre l'état des bien vendus, et donc les prix moyens peuvent être difficile à calculer s'il n'y a eu pas suffisamment de vente sur le secteur pour lisser ces extrêmes.

Pour palier à ce problème, les scientifiques et ingénieurs de Simimo réalisent un travail d'analyse, de tri et de traitement des données brutes issues des DVF, en les croisant avec de nombreuses autres sources de données afin d'en extraire des indicateurs les plus précis et pertinents possibles.

Ainsi, Simimo propose un outil qui permet d'estimer le prix d'un bien immobilier en ligne gratuitement et automatiquement, avec une précision inégalé.

Quels sont les caractéristiques qui influent le plus sur le prix d'un bien immobilier ?

Nous allons maintenant aborder un sujet primordial : qu'est ce qui influance le plus le prix d'un bien immobilier ? En effet, de nombreux facteurs sont à prendre en compte lors de l'estimation de la valeur d'une maison ou d'un appartement. Découvrez ici les principales caractéristiques qui influencent la valeur des biens.

1. Caractéristiques intrinsèques

Surface habitable et agencement

La surface habitable est un critère déterminant dans l'évaluation d'un bien immobilier. En règle générale, plus un bien est spacieux, plus sa valeur augmente. Toutefois, la qualité de l'agencement joue également un rôle crucial. Un bien bien agencé, avec des espaces optimisés, peut justifier un prix au mètre carré plus élevé qu'un bien de même superficie mais mal agencé. Par exemple, une cuisine ouverte sur le salon est souvent perçue comme un atout, augmentant ainsi la valeur du bien.

Nombre de pièces et équipements

Le nombre de chambres, de salles de bains et la présence de pièces supplémentaires comme un bureau ou une buanderie influencent également la valeur d'un bien. Une maison avec plusieurs chambres, une suite parentale, ou des espaces polyvalents sera généralement plus prisée.

La présence d'équipements modernes et d'aménagements de qualité, tels qu'une cuisine équipée, une salle de bain moderne, une terrasse, un jardin ou une piscine, peut augmenter la valeur d'un bien. Ces éléments apportent du confort et de l'esthétique, rendant le bien plus attractif pour les acheteurs.

État général et qualité du bien

L'état du bien est primordial. Un bien récemment rénové avec des matériaux de qualité aura une valeur supérieure à un bien nécessitant des travaux. La qualité de la construction, l'isolation, la toiture et les fondations sont des éléments à considérer. Par exemple, une maison construite avec des matériaux durables comme la pierre ou le bois massif sera généralement plus valorisée.

Performance énergétique (DPE)

La classe énergétique d'un bien, déterminée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), impacte directement sa valeur. Un bien classé A ou B, indiquant une faible consommation énergétique, sera plus attractif et donc plus cher qu'un bien classé F ou G. De plus, les travaux visant à améliorer la performance énergétique, bien que coûteux, peuvent augmenter la valeur du bien à long terme.

Un bien économe en énergie, avec des équipements tels que des panneaux solaires, une bonne isolation ou des systèmes de chauffage performants, sera plus attractif. De plus, les préoccupations écologiques croissantes des acheteurs renforcent la valeur des biens respectueux de l’environnement. Aujourd’hui, un logement doté d’un bon système d’isolation thermique, de double vitrage, d’une chaudière à condensation ou de panneaux solaires est perçu comme une solution à la fois économique et responsable. À l’inverse, un logement énergivore nécessitera des travaux d’amélioration, ce qui peut entraîner une décote importante.

Certaines aides publiques (comme MaPrimeRénov’) incitent à la rénovation énergétique, mais les biens affichant un mauvais DPE peuvent être plus difficiles à vendre, notamment depuis la législation interdisant progressivement la location des logements classés F ou G.

2. Localisation du bien

Quartier et environnement

La localisation d'un bien est souvent le critère le plus déterminant dans l'évaluation de sa valeur. Un bien situé dans un quartier prisé, proche des commerces, écoles, transports en commun et espaces verts, verra sa valeur augmenter. À l'inverse, un bien situé dans un quartier moins recherché ou en périphérie subira une décote. Grâce à la carte de l'immobilier, vous pouvez visualiser l'attractivité des quartiers et communes partout en France.

L’environnement sonore est un critère souvent sous-estimé par les vendeurs, mais scruté de près par les acheteurs. Un logement situé en bordure d’autoroute, à proximité d’une voie ferrée ou dans une zone bruyante (bars, discothèques, etc.) perd généralement en attractivité. À l’inverse, un bien situé dans une rue calme ou doté d’un bon isolement phonique sera plus recherché.

De même, la proximité d’installations sensibles (usines, centrales électriques, déchetteries, antennes-relais) peut faire baisser la valeur d’un bien, même s’il reste en bon état. Les acheteurs potentiels évaluent ces nuisances dès la première visite, influençant immédiatement leur perception du prix "juste".

Attractivité de la région

L'attractivité d'une région, qu'elle soit touristique, économique ou culturelle, influence également la valeur des biens immobiliers. Par exemple, des villes comme Paris, Nice ou Lyon bénéficient d'une forte demande, ce qui soutient les prix. En revanche, des régions moins dynamiques économiquement peuvent voir leurs prix stagner ou diminuer.

Accessibilité et transports

La proximité des transports en commun, des axes routiers majeurs, des gares ou des aéroports est un atout majeur. Un bien bien desservi par les transports publics, notamment le métro ou le tramway, aura une valeur supérieure à un bien situé dans une zone mal desservie. De plus, l'accessibilité aux grands axes routiers facilite les déplacements, ce qui est apprécié des acheteurs.

Facteurs économiques

Marché immobilier local

L'offre et la demande sur le marché immobilier local influencent directement les prix. Dans une zone où la demande dépasse l'offre, les prix auront tendance à augmenter. À l'inverse, dans une zone où l'offre est supérieure à la demande, les prix peuvent stagner ou baisser.

Par exemple, certaines villes comme Paris ou Bordeaux connaissent une forte demande, ce qui soutient les prix. Pour chacune des 35000 communes en France, vous pouvez consulter l'évolution du marché sur les 10 dernières années directement depuis la carte de l'immobilier ou via la recherche avancée.

En période de boom immobilier, les biens se vendent vite et cher, souvent au-dessus des prix affichés. En période de crise, la demande diminue, les marges de négociation augmentent, et les prix peuvent chuter, en particulier pour les biens mal situés ou nécessitant des travaux.

Les vendeurs doivent donc être attentifs à la conjoncture pour fixer un prix cohérent. À l’inverse, les acheteurs peuvent tirer profit des baisses conjoncturelles pour négocier un bien à un prix plus avantageux.

Taux d'intérêt et financement

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont un impact significatif sur la capacité d'achat des acquéreurs. Des taux bas permettent aux emprunteurs d'emprunter davantage, soutenant ainsi les prix. À l'inverse, des taux élevés peuvent réduire la capacité d'achat et freiner la demande. Par exemple, une baisse des taux d'intérêt peut augmenter la capacité d'emprunt d'un ménage, rendant les biens plus accessibles.

En 2024, nous pouvons en effet constater une forte chute du volume de transaction global au niveau national, au même moment où les taux d'intérêts étaient les plus haut.

Règlementations et urbanisme

Les règles d'urbanisme, les projets d'aménagement urbain et les restrictions de construction influencent la valeur des biens. Un bien situé dans une zone en développement, avec des projets d'infrastructures à venir, peut voir sa valeur augmenter. À l'inverse, des restrictions de construction ou des projets nuisibles à l'environnement immédiat peuvent réduire la valeur d'un bien.

On peut également noté qu'un bien immobilier qui présente des possibilités d’agrandissement (combles aménageables, terrain constructible, autorisation d’extension) prend généralement de la valeur. De même, la présence de dépendances (garage, atelier, annexe) peut séduire des acheteurs ayant besoin d’espace supplémentaire ou souhaitant louer une partie du bien.

Un terrain avec un bon coefficient d’occupation des sols (COS), ou situé dans une zone à fort potentiel de développement, est souvent mieux valorisé. Par exemple, un petit pavillon dans une zone en pleine urbanisation peut devenir très attractif s’il est possible d’y construire plusieurs logements.

Charges et taxes

Les charges de copropriété, les taxes foncières et les autres frais associés à un bien influencent sa rentabilité et donc sa valeur. Des charges élevées peuvent dissuader certains acheteurs, réduisant ainsi la demande et la valeur du bien. Par exemple, un appartement avec des charges de copropriété élevées peut être moins attractif qu'un bien similaire avec des charges modérées.

Restrictions et servitudes

Les servitudes, telles que les droits de passage ou les restrictions d'usage, peuvent affecter la jouissance du bien et donc sa valeur. Par exemple, un bien grevé d'une servitude de passage peut être perçu comme moins attrayant, ce qui peut entraîner une baisse de sa valeur.

Dans le cas d'une maison, une servitude sur le terrain est un désavantage majeur car non seulement cela peut nuire à la tranquilité des habitants, mais cela réduit également les possibilités d'aménagement et de division parcellaire.

Rapport de valeur vénale

Lorsqu'un profesionnel de l'immobilier évalue la valeur d'un bien immobilier, il fournit généralement après son étude un rapport sur son évaluation du prix. Ce rapport est appelé "Rapport de valeur vénale". Il peut contenir divers éléments et peut être plus ou moins complet selon le profesionnel qui le réalise.

L'outil d'estimation en ligne proposé par Simimo permet de générer ces rapports. La génération peut se faire dans plusieurs formats, notamment en docx ou en pdf, afin de pouvoir consulter et transmettre toutes les références utilisées dans l'estimation, mais également toutes les valeurs du marché et les indicateurs clefs du secteur géographique relatif au bien.

Vous pouvez consulter des exemples de rapports ici :

• Pour les Professionnels : Exemple de rapport de valeur vénale pro
• Pour les Particuliers : Exemple de rapport de valeur vénale

Conclusion

En résumé, la valeur d’un bien immobilier résulte de la combinaison de nombreux critères objectifs et subjectifs. On peut regrouper ces critères autour de 4 grands axes :

• Les caractéristiques propres au bien : superficie, nombre de pièces, état général, équipements, performance énergétique, etc.
• La localisation : à la fois à l’échelle du quartier, de la ville et de la région.
• Le marché immobilier : taux d’intérêt, marché local, réglementation énergétique, etc.
• Les aspects juridiques et fiscaux : copropriété, charges, taxes, droits de passage, potentiel constructible.

Pour fixer le juste prix d’un bien, il est crucial de prendre en compte l’ensemble de ces éléments, tout en tenant compte de l’état actuel du marché. Il n’existe pas un "bon prix" universel, mais un prix adapté au moment, à la zone géographique et au profil du bien.

De nombreux outils d'estimation en ligne sont disponibles, cependant les valeurs calculées sont souvent très approximatives, erronées ou simplement basés sur des données qui ne sont pas à jours. Pour répondre à ce problème, Simimo propose un outil d'estimation du prix de bien immobilier en ligne, utilisant un algorithme unique créé par des ingénieurs et scientifiques, basé sur les toutes dernières données disponibles et regroupant des multiples indicateurs fiables et robustes.