Comment trouver un investissement immobilier rentable en 2025
Le 12 Mars 2025
Investir dans l'immobilier est simple. En revanche, si l'on cherche à maximiser le rendement d'un investissement, la tâche peut devenir un véritable casse-tête, voir une source de stress ou de démotivation pour certains. Dans cet article, nous allons expliquer les étapes essentielles à un projet d'investissement immobilier, et vous donner les outils pour rendre ces tâches les plus simples possibles.
Quelles sont les étapes clefs pour un investissement immobilier ?
Investir dans l'immobilier est simple. En revanche, pour maximiser le rendement d'un investissement, il est nécessaire d'effectuer plusieurs étapes, analyses, calculs, recherches, comparaisons etc. En effet, pour obtenir une rentabilité maximale, il faut organiser ses recherches en définissant correctement son projet, ses objectifs, le budget, la zone de recherche, mais aussi et surtout connaitre la véritable valeur d'un bien. Il faut généralement trouver le bon compromis entre rentabilité et risque, et avoir de bonnes connaissances du marché afin de pouvoir viser juste, négocier efficacemment, et ainsi maximiser la rentabilité du projet.
Après concertation avec de nombreux investisseurs, il apparait un schéma réccurent dans leur approche. Nous vous partageons ici leurs processus :
1. Objectifs et faisabilité
La première étape consiste à cadrer le projet et définir les objectifs de l'investissement. En effet il y a plusieurs façons de faire du profit lors d'un investissement immobilier. Parmi les objectifs, on peut notamment citer les plus courants qui sont les suivants :
- Viser la plus-value: qui consiste à générérer un maximum de profit lors de la revente d'un bien. On cible alors généralement les biens à rénover ou les biens situé dans une zone sujette à une transformation positive.
- Auto-financement d'un patrimoine: où l'objectif est d'acquérir un bien via un crédit immobilier, de louer le bien, et de récolter chaque mois au moins le montant des mensualités du crédit et des dépences. Ainsi, au terme du crédit immobilier, nous aurons obtenu la valeur du bien sans avoir dépensé d'argent de notre poche.
- Générer du cash flow: qui consiste à réaliser un investissement locatif. L'objectif est de générer chaque mois un revenu positif maximum via la mise en location du bien. Il faut alors étudier minutieusement le marché, les règles et régimes fiscaux en vigueur.
La définition de l'objectif passe également par l'évaluation des capacités financières (apport personnel disponible, taux en vigueur, capacité et durée d'emprun, assurances...). Cela permettra de plannifier correctement les étapes suivantes pour cet investissement.
2. Définir les critères de recherche
Avant de foncer dans une agence immobilière ou de commencer les recherches, il est important de choisir ses critères de recherches. Dans quelle zone souhaitons-nous investir ? Pourquoi ? Quel type de logement recherchons-nous ? Souhaitons-nous faire des travaux ? Quel type de locataires souhaitons-nous avoir, étudiants ou famille ? Sera-t-il facile de louer le bien sur la zone ciblée ? Quelle pourra être la rentabilité sur la zone ciblée ? Quel est le prix moyen sur la zone ciblée ? A quel montant pourrai-je louer le bien ? Pourrai-je obtenir un rendement plus important et moins de risques en ciblant une autre zone à proximité ?
Il y a beaucoup de questions qui doivent être posés et répondues lors de cette étape. En réalisant cette étape, vous serez beaucoup plus confiant et sûr de ce que vous souhaitez. Vous serez également plus à même de plannifier votre investissement et de savoir sous quels critères vous serez rentable. Grâce à cette analyse, vous ne serez plus dans le flou et aurez toutes les pièces et connaissances nécessaires à l'évaluation des biens que vous visiterez. Ainsi, vous gagnerez beaucoup de temps dans vos recherches de bien car vous pourrez mieux cibler et écarter rapidement les biens qui ne correspondent pas à vos critères.
Cette étape peut paraitre longue et complexe, cepandant il existe des outils puissant et très facile d'utilisation qui permettent d'obtenir rapidement toutes les informations et indicateurs essentiels à son bon déroulement.
Parmis les meilleurs outils du marché, se trouve notamment :
- la carte de l'immobilier, idéale pour un premier aperçu visuel du marché.
- la recherche avancée, idéale pour connaitre les communes les plus rentables, l'état du marché, et définir correctement votre zone et vos critères de recherches de bien.
Pour en savoir plus sur cette étape et sur les indicateurs clef à définir pour votre projet, vous pouvez consulter notre article sur les principaux indicateurs immobiliers.
3. Recherche de bien
Maintenant que votre projet à été défini et cadré, il est temps de passer à la recherche du bien. Vous avez plusieurs possibilités et sources que vous pouvez combiner.
Vous pouvez contacter les agences immobilières locales en leur partageant vos critères définis précédemment. Ces agences pourront alors vous contacter avant même de publier les annonces, vous placant ainsi en priorité pour la découverte de ces biens.
Les chasseurs immobiliers peuvent également être une bonne option. Il est important de se renseigner correctement sur leurs modalités et tarifs pour ne pas avoir de surprise par la suite.
Puis, les plateformes d'annonces telles que leboncoin, moteurimmo, seloger etc... proposent la sauvegarde de recherche et la mise en place d'alerte/notification lorsque de nouvelles annonces correspondant à vos critères sont publiées. Vous serez alors automatiquement informé des dernières offres disponibles. Attention, sachez tout de même que cette méthode est de loin la plus conccurentielle, il faudra être rapide car un bien rentable sera probablement très vite convoité par de nombreux acheteurs.
Il existe d'autres méthodes de recherches que nous n'aborderont pas ici, car elles sont marginales et généralement utilisées pour des cas très précis, mais vous pouvez vous renseigner à leur sujet en effectuant une recherche sur internet.
4. Acquisition
Une fois que le bien à été trouvé, il faut maintenant aborder les négociations et les étapes administratives. Cette étape inclue notamment :
- Négociations du prix du bien
- Négociations avec les institutions banquaires pour les taux et modalités du crédit
- Négocier la date de début des travaux, car il est parfois possible de commencer les travaux avant d'avoir obtenu les clefs
- Choix du notaire
- Signature du compromis
- Vérifications de l'état et de la conformité du bien
- Choix des assurances
- Remise des clefs
- ...
Pour négocier le prix d'un bien, plusieurs choses peuvent être mises en place. Tout d'abord, il est essentiel de connaitre les prix et tendances du marché immobilier local. Vous pouvez le faire grâce à la carte de l'immobilier ou via la recherche avancée.
En plus de cela, vous pouvez également estimer automatiquement la valeur du bien grâce à notre outil gratuit d'estimation en ligne.
5. Préparation du bien
Le projet d'investissement s'est enfin concrétisé. cette étape est l'une des dernières sur la liste et consiste à préparer le bien pour sa revente ou sa mise en location.
Il faudra alors réaliser les travaux, réalisé le DPE si nécessaire, puis choisir et installer les meubles (si vous faites de la location en meublé), puis réaliser toute autre tâche relative aux spécificités de votre projet.
6. Mise en location
Cette étape ne concerne que les investissement locatifs. Il s'agit de définir les modalités locatives du bien acquis. Cela passe par le choix de l'organisme de gestion (agence ou direct propriétaire), le choix des garanties et assurances, la création des dossiers locatifs, la réalisation des visites, l'étude des dossiers et le choix des locataires, etc...
7. Gestion et suivi
C'est la dernière étape de l'investissement. Il s'agit de suivre la rentabilité du bien, réaliser les déclarations fiscales, entretenir le bien (...).
Il est aussi recommencé de suivre les indices de révision des loyers de l'INSEE afin de réévaluer le montant du loyer de vos locataires, ainsi que de suivre l'évolution du marché local afin de savoir et anticiper la manière dont la valeur du bien évolue au fil du temps sur le marché.
Quels sont les principaux indicateurs et KPI à prendre en compte ?
Dans le chapitre précédent, nous avons défini le processus optimal le plus commun pour un concrétiser projet d'investissement immobilier. Dans ces étapes, nous avons vu qu'il est important de connaitre certaines informations et indicateurs. Maintenant, nous allons aborder quels sont les indicateurs clefs qui aident à comprendre le marché immobilier.
Pour comprendre et analyser le marché immobilier, Simimo propose plusieurs indicateurs. Parmi eux, on peut notamment citer les suivants :
- Prix au m² par commune et par type de logement (maison, appartement, T1, T2, T3...)
- Nombre de ventes réalisées par commune et par type de logement
- Loyers pratiqués par commune et par type de logement
- Rentabilité par commune et par type de logement
- Evolution du prix par commune et par type de logement
- Evolution du nombre de ventes par commune et par type de logement
- Tensiomètre locatif ¹ par commune et par type de logement
- Encadrement des loyers et zone tendue ² afin de savoir si la commune est soumise à des rêgles d'encadrement du montant des loyers.
- Démographie: nombre d'habitants et son évolution sur 5 ans
- Taux de chômage observé sur la commune et son évolution sur 5 ans
- Attractivité économique de chaque commune
- ...
Tous ces indicateurs sont consultables sur la Carte de l'immobilier ainsi que dans l'outil de recherche avancée. La centralisation de tous ces indicateurs permet de gagner un temps considérable dans l'analyse et la prise de décision.
Pourquoi est-ce important de connaitre ces indicateurs ?
Connaître ces indicateurs est important pour plusieurs raisons, aussi bien pour les professionnels du secteur que pour les particuliers ou les investisseurs. Voici quelques-unes des raisons principales :
1. Estimer la valeur de biens immobiliers
Lors de la vente ou de l'aquisition d'un bien immobilier, il est important d'avoir des moyens fiable afin d'évaluer et de positionner le bien sur le marché. Un professionnel du domaine, tel qu'un agent immobilier, peut parfois donner une estimation erroné. Cette erreur peut être due à un manque de connaissance, une volonté de vendre rapidement ou autre...
Pour résumé, connaitre ces données permet entre-autre :
- Pour les acquéreurs: s'assurer de payer un prix juste.
- Pour les vendeurs: s'assurer de fixer un prix réaliste et compétitif.
- Pour les investisseurs: s'assurer de maximiser leur rentabilité, de minimiser les risques et d'anticiper les tendances locales du marché.
Pour estimer la valeur d'un bien, il existe des simulateurs en ligne gratuits qui aident à définir et le prix d'un bien. Il permettent également de générer des rapports complets au format pdf ou docx utilisés par des particuliers et des professionnels partout en france.
2. Analyser les tendances du marché immobilier
Les données immobilières permettent d'observer l'évolution des prix dans le temps ainsi que les volumes de vente. Par conséquant, il est possible de mieux prévoir et anticiper la manière dont les prix évolueront à l'avenir, et ainsi éviter d'investir dans un bien sur une commune qui se dévalue au fil du temps.
Analyser les volumes de transaction peut également permettre de mieux vendre, en positionnant un bien ou faisant une offre au bon moment. En effet, on peut observé des variations constantes selon les mois de l'année. Par exemple, les biens peuvent en moyenne se vendre 10% plus chère au mois de Mai qu'ils ne se vendent au mois de Novembre. Ceci n'est qu'un exemple de ce que peut permettre une bonne analyse des tendances du marché.
3. Prise de décision pour l'investissement immobilier
Lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier, l'objectif est de maximiser la rentabilité de son investissement tout en minimisant les risques. Simimo fournit les outils et KPI essentiels pour vous aider à comprendre et anticiper vos projets d'investissement.
Grâce aux KPI précis et basés sur des données fiables, il est possible d'identifier les zones géographiques où les prix sont susceptibles d'augmenter ou au contraire de chuter. Il est aussi possible de comparer les prix et taux de rentabilité entre différentes villes ou régions pour optimiser la localisation d'un investissement.
4. Aide à la négociation
L'accès à ces indicateurs permet de mieux comprendre le marché. En positionnant plus justement un bien, vous serez plus à même de connaitre la véritable valeur d'un bien sur le marché, et pourrez ainsi négocier de façon plus sereine.
Lors de négociation, donner des chiffres concrêts vous placera aux yeux de votre interlocuteur comme une personne avertie. Connaitre les chiffres ne fait pas tout, mais cela aide indéniablement à obtenir un prix plus juste lors de vos négociations, et ajoute un réel degrès de crédibilité à vos arguments.
La négociation prend également forme lors de la recherche de prêt ou de fond (voir le point suivant).
5. Accompagnement dans le financement
Les banques et les institutions financières se basent également sur des données immobilières. Connaître les données immobilières est particulièrement important lorsqu'on négocie un prêt immobilier avec une banque, car ces informations influencent directement la perception de la valeur du bien que vous souhaitez acheter ou re-financer, ainsi que la fiabilité de votre projet aux yeux des banques ou créanciers.
Les banques évaluent entre autre la solidité de votre dossier en fonction du rapport entre la valeur du bien et le montant du prêt demandé. Ce rapport est communément appelé le « taux d'endettement » (ou ratio prêt / valeur).
Connaitre ces indicateurs peuvent renforcer votre crédibilité auprès de la banque en montrant que vous avez fait vos recherches et que vous êtes informé. Les banques accordent généralement des prêts plus facilement lorsque le bien immobilier constitue une garantie solide. Si vous connaissez les prix de vente dans la zone ainsi que les tendances du marché, vous pouvez notamment convaincre que le bien ne risque pas de perdre de valeur, ce qui rassure la banque sur sa capacité à récupérer son argent en cas de saisie.
Conclusion
Investir dans l'immobilier est simple, mais obtenir une rentabilité maximale requiert un grand travail de recherche, d'analyse et de traitement des données du marché. De même, lors de la négociation du prix d'un bien, avoir des connaissances fiables, à jour, et poussées du marché local peut avoir un impact très important sur le prix final d'acquisition.
Aujourd'hui, Simimo propose les meilleurs outils du marché pour vous aider dans les étapes clefs de vos projets d'investissement :
- La recherche avancée : Pour trouver la zone ou commune d'investissement la plus rentable.
- La carte de l'immobilier : Pour savoir en une seconde l'état du marché local.
- L'estimation en ligne : Pour connaitre automatiquement et gratuitement le prix d'un bien immobilier.
- Le simulateur de revenu locatif : Pour anticiper les dépences et renvenus locatifs, et comparer les statuts et régimes fiscaux.