Les pièges à éviter pour les propriétaires en location meublée LMNP

27 Mars 2024

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une option attrayante pour de nombreux investisseurs immobiliers, offrant des avantages fiscaux et une rentabilité potentielle supérieure à celle de la location nue. Cependant, comme pour tout investissement, il existe des pièges à éviter pour maximiser les rendements et minimiser les risques. Dans cet article, nous explorerons quelques-uns de ces pièges courants et comment les éviter.

1. Les règles fiscales

L'un des aspects attrayants de la LMNP est son traitement fiscal avantageux, notamment la possibilité de bénéficier du régime des micro-entreprises ou du régime réel. Cependant, beaucoup de propriétaires négligent de se tenir informés des règles fiscales en vigueur. Ne pas respecter ces règles peut entraîner des pénalités financières sévères.

Conseil pour éviter ce piège :

Prenez le temps de vous informer sur les règles fiscales applicables à la LMNP. Si nécessaire, consultez un expert comptable spécialisé dans ce domaine pour vous assurer que vous êtes en conformité avec toutes les obligations fiscales.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les réglementations et démarches dans le cadre d'une première mise en location meublé, vous pouvez consulter nos articles dédiés pour le régime LMNP Micro-BIC et pour le régime LMNP réel.

2. Les contraintes légales et réglementaires

La location meublée est soumise à certaines contraintes légales et réglementaires, notamment en termes de sécurité, de décence du logement et de respect des normes locales. Ignorer ces contraintes peut non seulement vous mettre en infraction avec la loi, mais également compromettre la sécurité et le bien-être de vos locataires.

Conseil pour éviter ce piège :

Avant de mettre votre bien en location meublée, assurez-vous de vous conformer à toutes les lois et réglementations en vigueur. Cela peut inclure des inspections de sécurité, des certifications et des autorisations spécifiques.

Parmis les nombreuses réglementations à connaitre, nous pouvons citer :

• Les logements à consommations d'énergie excessive : qui interdit toute location pour les logements à consommations d'énergie excessive (DPE F et G)
• Les zones tendues : qui régissent et limite le montant des loyers. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l'encadrement des loyers en zone tendue.
• Le mobilier minimum : Une location meublé doit comporter à minima certains meubles tels que définie par la loi Française, notamment un Lit, une Table, un Frigo, (...) afin que le logement puisse être considéré comme décent.
• ...

Votre notaire est sensé connaitre toutes ces réglementations et peut vous aider dans ce processus, n'hésitez donc pas à lui poser directement vos questions.

3. Sous-estimer les frais d'achat et les travaux

Le coût total du projet peut grandement varié selon les frais qui seront engendré par le logement. En effet, en dehors du prix inital d'achat, viendront s'ajouter les frais de notaire, les eventuels frais d'agence ainsi que les travaux d'aménagement et d'amélioration du logement.

Conseil pour éviter ce piège :

Penser à faire une simulation pour les frais de notaire via le simulateur de l'anil. Viendront s'ajouter au montant de la simulation les honoraires du notaires. Concernant les travaux, pensez à bien consulter le DPE, car un logement ne peut pas être loué s'il est classé F ou G. Vous devrez alors obligatoirement faire des travaux pour améliorer l'isolation du logement. N'hésitez pas à demander conseil à un artisant lors de votre visite du logement pour qu'il vous fasse un devis. Vous pourrez ainsi mieux anticiper les coûts ainsi que la durée des travaux à réaliser.

4. Sous-estimer les coûts d'entretien et de gestion

La location meublée peut générer des rendements intéressants, mais elle s'accompagne également de coûts supplémentaires par rapport à la location nue. Ces coûts peuvent inclure l'entretien du mobilier, le remplacement des équipements usés, les frais de nettoyage entre les locations et les honoraires de gestion si vous utilisez les services d'une agence.

Conseil pour éviter ce piège :

Avant d'investir dans la location meublée, assurez-vous de prendre en compte tous les coûts associés, y compris les coûts d'entretien et de gestion. Élaborez un budget réaliste pour éviter les mauvaises surprises financières.

Si vous souhaitez gérer vos locations vous-même sans agence, pensez aux coûts des trajets jusqu'au logement, que ce soit pour les visites, les états des lieux, ainsi qu'aux divers travaux d'entretien que vous demanderons vos locataire (chagement d'empoule, fuite d'eau, etc...).

5. Sélection les locataires

La sélection des bons locataires est essentielle pour garantir le succès de votre investissement en LMNP. Des locataires peu fiables peuvent entraîner des retards de paiement, des dommages à la propriété et des problèmes de voisinage.

Conseil pour éviter ce piège :

Prenez le temps de vérifier les antécédents de vos locataires potentiels, y compris leurs revenus, leur historique de location précédent et leurs références. Établissez des critères clairs pour la sélection des locataires et ne faites pas de compromis sur la qualité. Pensez également à demander un garant ou à passer directement par la garantie VISALE.

Conclusion

En évitant ces pièges courants, les propriétaires et investisseurs en location meublée LMNP peuvent maximiser leurs rendements tout en minimisant les risques. En restant informé, en se conformant aux règles et en prenant des décisions éclairées, vous pouvez créer un investissement immobilier rentable et durable.